Terimakasih telah mengunjungi halaman ENVERITA.COM, kami sangat menghargai waktu anda dan berharap anda menemukan apa yang anda cari. Jangan ragu untuk menghubungi kami jika ada pertanyaan atau kebutuhan lebih lanjut.
Transaksi jual beli tanah bukan hanya soal tawar-menawar harga dan urusan dokumen. Di balik itu, ada kewajiban penting yang kerap luput dari perhatian: pajak.
Baik penjual maupun pembeli tanah memiliki tanggung jawab perpajakan masing-masing yang sudah diatur dalam peraturan perundang-undangan. Agar tidak salah langkah atau terjebak masalah hukum di kemudian hari, mari kita bahas satu per satu jenis pajak yang harus dibayar saat transaksi jual beli tanah berlangsung.
1. Pajak yang Harus Dibayar oleh Penjual
a. Pajak Penghasilan (PPh) Final
Penjual tanah wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh) atas keuntungan yang diperoleh dari transaksi penjualan tanah. Pajak ini dikenakan berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016.
-
Tarif PPh: 5% dari nilai transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), mana yang lebih tinggi.
-
Waktu pembayaran: Sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan notaris/PPAT.
PPh = 5% × Rp500.000.000 = Rp25.000.000
Bukti pembayaran PPh ini wajib dilampirkan sebelum akta dapat ditandatangani.
2. Pajak yang Harus Dibayar oleh Pembeli
a. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB adalah pajak yang dibebankan kepada pembeli atas hak yang diperoleh dari tanah atau bangunan yang dibelinya. Pajak ini dihitung dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOP-KP).
-
Tarif BPHTB: 5% dari NPOP-KP
-
NPOP-KP = Harga Transaksi – NPOP-TKP
-
NPOP-TKP (nilai tidak kena pajak): Ditentukan oleh daerah masing-masing (umumnya Rp60–80 juta)
BPHTB ini harus lunas sebelum proses balik nama sertifikat ke pembeli.
b. PPN dan PPnBM (Jika Berlaku)
-
PPN (Pajak Pertambahan Nilai) sebesar 11% biasanya dikenakan jika tanah dibeli dari pengembang atau badan usaha.
-
PPnBM (Pajak Penjualan atas Barang Mewah) bisa berlaku jika properti tergolong barang mewah, sesuai ketentuan Kementerian Keuangan.
📌 Catatan: Tanah yang dibeli langsung dari individu umumnya tidak dikenakan PPN, kecuali pihak penjual adalah pengusaha kena pajak.
3. Biaya Tambahan Terkait Pajak dan Administrasi
a. Biaya Notaris / PPAT
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) bertugas membuat akta jual beli dan memastikan legalitas transaksi. Biaya jasa PPAT umumnya berkisar antara 0,5%–1% dari nilai transaksi.
💡 Contoh: Jika nilai transaksi Rp500 juta, biaya notaris bisa berkisar Rp2,5 juta – Rp5 juta.
b. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Sebelum menjual tanah, penjual harus memastikan bahwa PBB tahun berjalan sudah dilunasi. Pembeli biasanya meminta bukti pelunasan PBB sebelum melanjutkan transaksi.
4. Keringanan dan Insentif Pajak
Pemerintah pusat maupun daerah kadang memberikan insentif atau keringanan pajak guna mendorong transaksi properti, seperti:
-
Pembebasan BPHTB: Untuk transaksi di bawah batas tertentu (misalnya tanah warisan atau hibah di bawah Rp60 juta).
-
Diskon BPHTB: Dalam program tertentu yang ditetapkan pemerintah daerah (seperti program amnesti pajak atau pemutihan).
-
BPHTB 0% untuk Rumah Pertama: Di beberapa daerah, pembelian rumah pertama oleh WNI dengan harga tertentu bisa bebas BPHTB.
⚠️ Tips Penting untuk Menghindari Masalah Pajak
-
Gunakan harga transaksi yang jujur dalam AJB. Hindari pencantuman harga lebih rendah dari harga sebenarnya demi menghindari masalah di kemudian hari.
-
Selalu konsultasikan dengan notaris atau PPAT sebelum transaksi.
-
Periksa kebijakan pajak daerah setempat, karena beberapa pajak seperti BPHTB bisa bervariasi antar wilayah.
-
Siapkan dana tambahan di luar harga jual beli untuk membayar pajak dan biaya notaris.
🧾 Ringkasan Pajak dan Biaya dalam Transaksi Tanah
| Pihak | Jenis Pajak / Biaya | Besaran / Tarif | Catatan |
|---|---|---|---|
| Penjual | PPh Final | 5% dari harga jual | Dibayar sebelum AJB |
| Pembeli | BPHTB | 5% dari (harga jual – NPOP-TKP) | Wajib lunas sebelum balik nama sertifikat |
| Pembeli | PPN (jika berlaku) | 11% dari harga jual | Jika beli dari pengembang / badan usaha |
| Pembeli | PPnBM (jika berlaku) | Sesuai ketentuan barang mewah | Tidak selalu dikenakan |
| Keduanya | Biaya Notaris / PPAT | ± 0,5% – 1% dari harga jual | Tergantung nilai transaksi dan lokasi |
| Penjual | PBB Tahun Berjalan | Sesuai SPPT | Harus dilunasi sebelum jual |
Membeli atau menjual tanah memang butuh persiapan, termasuk dalam hal perpajakan. Banyak orang merasa terkejut dengan besarnya biaya yang muncul di luar harga tanah itu sendiri. Namun, dengan memahami jenis-jenis pajak yang berlaku dan kewajiban masing-masing pihak, Anda bisa melakukan transaksi dengan lebih tenang, aman, dan sah secara hukum.
Jika masih ragu atau bingung, jangan segan untuk berkonsultasi dengan notaris, PPAT, atau konsultan pajak. Investasi properti yang baik adalah investasi yang bersih dari masalah legal.